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多数控制性土地都缺乏真正的投入建设,如果仅以规划或者控制土地的面积计算

笔者按图索骥走访几个名列2018年度优秀名单的物流园区,发现部分园区实际物流运量还不及规划及宣传的1/3,而经营收益和上缴利税更是难以启齿。

NBD:在您看来,物流地产有什么样的典型特征?与住宅、商业地产相比,物流地产开发应考虑哪些因素?

因为从来没有明确过物流园区的面积到底是按规划面积、设计面积还是按建设面积作为计量标准,官方的统计数据中也就没有了物流园区“闲置率”这一表述。但由于笔者一直从事物流园区规划方面的工作,也调研了许多地区和行业的物流园区,因此对其中的一些情况还算比较了解。如果仅以规划或者控制土地的面积计算,保守来说,闲置率应该超过80%,而从建成面积来看,所谓的闲置率应该低于60%。多数控制性土地都缺乏真正的投入建设,往往几万亩的规划面积,真正投入建设的可能只有几千亩左右,所以去实地参观,看到的自然是杂草丛生的荒地。

早在2012年就开始有了物流园区闲置超过60%的说法,这或许只是某位业界人士的随口一说,但我们的确可以看到,大批规划中的物流园区里除了围墙就是杂草丛生。

紧随其后,澳大利亚的嘉民集团、美国的厚朴基金、荷兰的汇盈资本、香港的RRJ以及新加坡淡马锡控股同样对中国的物流地产进行了大量投资。

作为中国最大的物流地产提供商和服务商,普洛斯拥有3340万平方米物业总面积和1750万运营仓储面积,开发、建设和管理了267个物流园和工业园,并利用房地产信托投资基金的轻资产运营模式,将资金回笼时间从10年缩短到不足1年,特别是利用园区网络化、规模化及第三方全过程物流服务吸引优质客户。百世快递、京东、德邦、唯品会和中外运长航等知名企业名列承租前5名,亚马逊等电商企业、屈臣氏等快消品企业、百胜等快餐企业和大众等制造企业也与普洛斯长期签约,2017年高达70%出租率使得普洛斯在园区建设、招商和出售等项目都能在1年内完成,随后物业管理和长期运营又保障了稳定的收入源。这种高周转、高杠杆且快速迭代的轻资产运营模式以垄断性的绝对优势雄霸中国物流地产行业。

李芏巍:风投、保险、信托以及基金都试图涌入物流地产,所谓“无利不起早”,这是利益驱使的法力。全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。有相关研究表明,物流地产投资回报率已达到8%以上,实际策划与运作得当的项目是完全超过或大大可超过的。

物流园区的出现是因为其先天的自然垄断优势,即可以通过规模经济和范围经济,涌现劳动力池、知识溢出和供应链,形成物流产业集群,进一步汇聚物流资源,构建网络优势,降低物流成本,并推进第三方、第四方物流、物流金融及供应链金融等增值服务企业的汇聚,甚至可以推动区域的相关产业发展。但物流园区的形成也要依赖固有的区位与交通优势、区域内产业链的自然支撑和先期政策及投资的持续支持。因此,在园区规划中务必要下大力气、集思广益、因地制宜、创新发展,既要充分把握并优化好区域既有资源,又要与区域内外的资源相互协调、优势互补、突出重点,特别是要把握各种经济发展的契机,吸引经济禀赋要素,创新性地达成产业升级和物流集群,从而吸引更多资金投入到园区建设和运营中。

物流园区的出现是因为其先天的自然垄断优势,即可以通过规模经济和范围经济,涌现劳动力池、知识溢出和供应链,形成物流产业集群,进一步汇聚物流资源,构建网络优势,降低物流成本,并推进第三方、第四方物流、物流金融及供应链金融等增值服务企业的汇聚,甚至可以推动区域的相关产业发展。但物流园区的形成也要依赖固有的区位与交通优势、区域内产业链的自然支撑和先期政策及投资的持续支持。因此,在园区规划中务必要下大力气、集思广益、因地制宜、创新发展,既要充分把握并优化好区域既有资源,又要与区域内外的资源相互协调、优势互补、突出重点,特别是要把握各种经济发展的契机,吸引经济禀赋要素,创新性地达成产业升级和物流集群,从而吸引更多资金投入到园区建设和运营中。

然而,除了普洛斯GLP、AMB安博等少数企业具有较为成熟的产品外,服务于伊藤忠和顶新集团的宇培集团、服务于京东集团的易商集团和服务于凡客的百利威等本土物流地产商在产品服务定位和持续盈利上凸显短板,多数物流地产企业依旧在苦苦探索盈利模式。

投资强而经营弱的原因,在于国内物流园区的发展依旧处于萌芽期。回顾20世纪80-90年代房地产和商业地产时,可以了解标准化景观住宅和房企品牌美誉度对购房者的吸引力,由此我们才能知道城市购物综合体商业地产的溢价收益。

李芏巍:按照投资主体来分,第一种模式是地产商为主导,建设物流设施,出租给客户并代其管理,如普洛斯,后续收益来源于物流设施租金与物业管理费。

早在2012年就开始有了物流园区闲置超过60%的说法,这或许只是某位业界人士的随口一说,但我们的确可以看到,大批规划中的物流园区里除了围墙就是杂草丛生。

2013年,国家发改委会同12部门出台了《全国物流园区发展规划(2013-2020)》,将北京等29个城市确立为一级物流园区布局城市,将石家庄等70个城市确立为二级物流园区布局城市。应该说,这是因为看到了一些地方脱离实际需求、片面追求占地面积和规模的盲目性,也看到了物流园区“落地难”、“用地贵”和基础设施投资不足的问题。

今年7月,由万科、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的中国财团与普洛斯发布公告称,该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致,交易收购单价为每股3.38新加坡元。如本次私有化能够完成,交易总价将达到116亿美元(约790亿元人民币),有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购。

升维创新是指将产品功能或服务内容提升更高维度,找到更广阔时间/空间的外部资源;而“无本万利”是利用可控且低成本的闲置或少用资源,获取更多的边际溢价。

经济转型激活物流地产/

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首先,要引入经济利润的概念。经济利润是经济收入减去经济成本,其中经济成本不仅仅包括会计成本,还包括机会成本,也就是把资源从其他生产机会中吸引过来必须支付的报酬;经济收入不仅仅包括会计上实际获得的收入,还包括资产增值收入,这里面既包括了土地增值的收入,还应当包括由于物流园区的集约化和规模化所带来的利润增值收入,以及各种与物流相关的增值服务所带来的利润增长收入;而经济利润就是在经济收入高企的情况下使得债务资本和股权资本的投资者获得高企的“超额利润”。

这桩亚洲最大的私募收购案也让物流地产成为资本和社会关注的焦点,并向外界展示出当前物流地产在中国的迅猛发展势头。AMB安博(包括原普洛斯Prologis除亚洲外的全球部分)、普洛斯GLP、嘉民和盖世理等国际四大物流地产巨头纷纷在中国布局,设置重资产。仅普洛斯GLP在华储备的土地就高达2000万平方米。而此次私有化之后,普洛斯GLP的资产基本上属于中国资本所有,且拟在香港上市;而澳大利亚嘉民的最大股东早在2009年就已改为中投集团。

四方拥有资源的使用成本基本为零,并可根据运营状况随时控制拥有资源的增减,而分享利润却是按股权即时可得。这也是长治潞城现代智慧物流产业园规划建设不到半年就开始实现运营收入、未来可望高溢价的根本原因。

在电商物流时代,物流地产企业一方面要增强物流专业技能,练好内功,“适合自己的,就是最好的模式”。另一方面要专注于核心业务,要清晰发展思路,不要过度商业地产化。在大数据时代,企业想提高运营效率,可尝试轻资产扩大化,运营资产弹性化,业务模式平台化,监控可视化等。

解铃还须系铃人,既然明确了问题的本源,也就容易解决问题,那就是在规划的源头上就引入经济利润的评价,特别是引入对物流园区自身运营优势带来的集约化和规模利润以及运营者可能实现的增值服务利润的评估体系。

其次,要了解物流园区的发展需要两个基本要素:投资和运营管理。先从投资上分析,目前所有投资者都看到了三个投资增值中土地增值的“超额利润”,有的投资者可以利用三分之一的土地进行商业地产,有的投资者干脆囤地待涨,这也是地方政府、投资企业乃至流动资本都乐于扩大物流园区规划面积的重要因素,而所谓的物流园区规划也不过是一份圈地之后便束之高阁的文件而已;但另外的两个投资增值项则需要更加有效地结合区域经济发展和产业链资源以及经营者的实际运营绩效才能实现的,由于目前物流园区的平均获利回收期长达十年到二十年,且还随着宏观经济走势存在各种风险,后两个投资项的“超额利润”并没有被广泛认可,因此也就难免产生“圈地容易落地难”的问题了。

除万科外,绿地、万通、合生和碧桂园等房地产企业近两年也纷纷投身物流地产,毕竟物流地产收入稳定,风险较低,可以与高收入高风险的房地产市场形成互补。

目前,一些物流园区规划多是物流功能的简单落地和概念叠加,而非结合要素禀赋去满足区域内物流市场真实需求的商业策划,软件无法匹配硬件,管理能力无法匹配硬件和软件,而经营策略更是无法匹配以上要素禀赋。

NBD:目前物流地产有哪些运营模式?哪种模式更优?

许多专家把这一轮物流园区建设称之为“圈地运动”,因为一方面许多地方是以物流园区为名,行商业地产之实;另一方面则更加干脆,只是买下土地,坐等土地升值后再卖出去,根本就没有规划日后的运营。究其核心原因,正是因为土地的价格飞涨让物流地产投资中的投机比例更高了。

因为从来没有明确过物流园区的面积到底是按规划面积、设计面积还是按建设面积作为计量标准,官方的统计数据中也就没有了物流园区“闲置率”这一表述。但由于笔者一直从事物流园区规划方面的工作,也调研了许多地区和行业的物流园区,因此对其中的一些情况还算比较了解。如果仅以规划或者控制土地的面积计算,保守来说,闲置率应该超过80%,而从建成面积来看,所谓的闲置率应该低于60%。多数控制性土地都缺乏真正的投入建设,往往几万亩的规划面积,真正投入建设的可能只有几千亩左右,所以去实地参观,看到的自然是杂草丛生的荒地。

黑石集团、KKR和凯雷分别与万科在物流地产领域进行了合作;而华平投资此次也联手苏宁集团参与了普洛斯私有化的竞标,之前的2016年,华平投资还与上海宇培集团共同投资4亿美元,在中国兴建17个现代化物流仓库;RRJ和淡马锡控股也于2014年向上海宇培集团注资2.5亿美元。

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